今年1月，翠湖里一套建面约138m²法拍房以277万元起拍，最终296万元成交，成交单价约2.14万元/㎡，但若是扣除开发商最低装标4000元/㎡，毛坯单价约1.74万元/㎡。

　　如今，翠湖里又一套建面约139m²法拍房亮相，起拍价241万元，起拍单价约17333元/m²。

　　翠湖里小区位于龙湾区蒲州街道机场大道与蒲中路交汇处，西侧前州河、蒲中路 ，北侧蒲州河，东侧老旧小区，城市界面一般，南侧机场大道。

　　项目于2018年8月首开，建筑面积约138-230㎡，毛坯均价2.9-3.6万元/㎡，装修标准4000元/㎡、6000元/㎡，加上豪横的最大超160米楼间距，妥妥的豪宅，于2022年4月交付。

　　本次拍卖房源翠湖十里1幢1601室位于小区东南角，中高楼层，南侧沿机场大道，可能存在一定交通噪音影响。南面一路之隔是凯迪云潮中心，住宅限高80米。

　　房源面积约139.04m²，起拍价241万元，起拍单价约17333元/m²，评估价344.02万元。另外，还有一个惊喜。就是这套房源所有人是开发商，约等于新房。

　　目前室内已腾空，装修为开发商装修，装标4000元/㎡，自带墙纸、中央空调、新风、洗碗机等等。若是自住要求不高，添置家具后基本可以拎包入住。

　　要知道，这套房源的起拍价还包含装修，按4000元/m²装标算，光装修金额就需要55.6万元。换言之，这套房源的毛坯单价才1.3万元/m²。

　　而这套房源的备案价是427万元，毛坯单价约3万元/m²，若算上4000元/m²装修，则需要510万元，含装单价约3.7万元/m²。

　　也就是说，这套房源相比开盘价亏了269万元，相当于打了4.7折。交付才3年，房价已经亏了一半多。

　　据统计，翠湖里小区2024年在贝壳、温都信息两个平台上共成交不到10套，成交单价在2.45-2.94万/㎡。其中，二排其他大面积房源基本上在2.7-2.95万/㎡，138㎡房源成交3套，单价基本在2.5/㎡左右。

　　在贝壳上，去年9月，该小区一套建面约139m²中楼层房源以340万元成交，成交单价约2.4万元/m²。

　　今年1月，一套建面约138m²法拍房以277万元起拍，最终296万元成交，成交单价约2.14万元/㎡，相当于开盘价打了6.2折。

　　实际上，翠湖里在开盘时因其超大楼间距及中式园林很出圈，但交付后房价一降再降。其中原因，与其自身有很大关系。

　　首先就是地段。翠湖里位于新城板块和蒲州板块的交接区，小区东侧有不少老旧小区，周边有旧厂房，城市界面一般。所以，即便有豪宅的配置，也难以获得高净值人群的地段认同。

　　其次精装修工艺欠缺。虽然小区的中式山水园林+西式建筑立面混搭很有辨识度，但在小区公区细节及精装修工艺上却差强人意，尤其是4000元/㎡精装修把房价拉得虚高，交付后又没达到预期效果，贬值严重。

　　但不管如何，本次拍卖的房源在价格上还是很有优势的，至于能不能拍出一个好价格，4月28日见分晓。

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